WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU – PRZY UMOWIE NA CZAS NIEOKREŚLONY
Rozwiązanie takiej umowy nie stanowi problemu dla żadnej ze stron – jeżeli dokument zawiera informacje o okolicznościach i terminach wypowiedzenia. Wystarczy dostosować się do wcześniej ustalonych założeń. Natomiast w przypadku, gdy brakuje takiego zapisu – strony są zobowiązane do przestrzegania ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto wiedzieć, że istnieje dowolność w określaniu terminów wypowiedzenia zapisanych w umowie.
Zapisy w umowach są obligatoryjne i zapisanych terminów nie wolno przekraczać, chyba że zgodzą się na to wszystkie strony.
Gdy umowa nie zawiera informacji o wypowiedzeniu, najemcę obowiązują przepisy kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 688. Przepis mówi, że jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – a takie rozwiązanie jest zwyczajowo przyjęte przy najmie lokalu mieszkalnego – wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU ZAWARTEJ NA CZAS OKREŚLONY
Jeżeli strony nie określiły możliwości przedterminowego zakończenia takiej umowy, wówczas musi minąć pełny jej okres, aby straciła ona ważność. Są jednak sytuacje przerwania takiej umowy przed jej zakończeniem. Pierwszy z nich to wypowiedzenie najmu za porozumieniem stron. Drugi specyficzny przypadek to jej zerwanie w trybie natychmiastowym. Tutaj jednak muszą pojawić się specjalne przesłanki takiemu działaniu.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU W TRYBIE NATYCHMIASTOWYM
Kodeks Cywilny przewiduje także możliwość rozwiązania umowy przez najemcę w trybie natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jednak, aby było to możliwe, muszą zaistnieć konkretne przesłanki. Mianowicie:
art. 664 KC mówi, że jeśli w chwili wydania lokalu istniała wada, która uniemożliwia użytkowanie lokalu zgodnie z umową, lub taka usterka powstała później, a wynajmujący, mimo że najemca go o niej zawiadomił, nie usunął jej w odpowiedni terminie – umowa najmu może zostać rozwiązana natychmiast;
art. 682 KC mówi, że podstawą do rozwiązania umowy są również wady lokalu, które zagrażają zdrowiu lub życiu najemcy, nawet w przypadku, gdy wiedział o nich w chwili zawarcia umowy. Przykładem takiej sytuacji jest zawilgocenie lub zagrzybienie lokalu. Mimo że najemca wie o wadzie, decyduje się na wynajęcie lokalu – jednak przez cały czas przysługuje mu prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym.
Warto podkreślić, że mowa tu o uniemożliwiających korzystanie z nieruchomości. Wiele usterek to jedynie niedogodności, przez które umowa nie może zostać rozwiązana. Oczywiście należy w takiej sytuacji żądać, aby wynajmujący bezzwłocznie usunął wadę lub obniżył czynsz do czasu jej usunięcia.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU ZA POROZUMIENIEM STRON
Zawsze jest możliwość, żeby obie strony rozwiązały umowę polubownie. W takim przypadku okres wypowiedzenia jest ustalany indywidualnie przez najemcę i właściciela.
